Грохольский пер.

Грохольский переулок д.8/3 стр. 1

1. В нашем районе

(я в нем живу последние 10 лет)) цена в отличие от многих других принципиально зависит от категории дома. Разрыв очень большой. Пример: Б. Переясл. 3 (к.1-к.3) — самая низкая категория. Б. Переясл. д.5к2, ваш дом — средняя, Б. Переясл. д.5 к1, д.9, д.13, банный пер. д.4 стр2(не 1), Орл-Давыд д.5к2 и все дома во дворах — выше, протопоп. пер. 6,8 — высокая, протопоп. пер.10 — наивысшая.

2. Рынок за последний год

упал на 15% в рублях, в этом году упадет по общей оценке еще на 10, в долларах падение вообще аховое. Самое главное — еще упал спрос. Сделки идут не 1-2 мес, а 9-12 мес.
ПРИМЕЧАНИЕ: все квартиры, о которых говорю я видел, документы и безопасность проверил, цены (даже если их они сейчас не выставлены — можно посмотреть в любой проф. программер риелтора, такие как r2 навигатор, виннер и тд)

3. На рынке массово присутствуют люди

и риелторы с ощущением старой цены, я бы их понимание назвал «цена мечты», они ориентируются друг на друга (смотрят цены соседей по дому), не понимая, что это цена стояния, а не продажи. Пример — мои бывшие арендодатели http://cian.ru/sale/flat/30740818/ — они стоят 1,5 года, через год решили все-таки сдать вновь за 40 тыс в аренду. Начинали с цены 15,5 сейчас торгуются до 14,3. Но пока они не сбросят до 13 млн. они будут стоять. Причина простая — на 3 этажа ниже полгода не продавалась точно такая же квартира за 12,950 (в реальности они ее отдают за 12,5 — я писал о них), сейчас их на рынке нет, но они еще не продались. В доме этой же категории 71 кв.м. продалось за 14 млн. в доме ЖСК -Б. переясл. 9. Оч. хорошая квартира с окнами на 3 стороны и двумя лоджиями.

4. Итак, цена зависит от категории дома,

этажа (выше — чуть дороже) и метража, от ремонта цена не сильно зависит. То есть, правильный способ поиска цены — смотреть не на «среднюю цену», потому что это «цена стояния», а смотреть на самую низкую цену. Даже она не «цена сделок», цена сделок еще ниже. Но все же эта цена более близкая к той, по которой проходит сделка.
Пример: берем вашу категорию дома и смотрим самую низкую цену http://cian.ru/sale/flat/48886729/ — это хороший пример (стоят с февраля, торгуются до 13,5). Можно взять пример более высокой категории — точно такой же метраж выставлен и стоит по цене 12,5 на Банном пер. д4с2 (с учетом торга, на которой они идут) или недавно проданный вариант Б. переясл. д 9 цена за 71 метр была 14 млн (в базах стоит последняя цена 14,150 — все это проверяемо, разумеется), продались они за 2 мес., т.к. были наиболее близки к цене сделок. а не к цене стояния. За 16,5 дом более высокой категории 74 метра стоит http://cian.ru/sale/flat/50830463/ , за 8,7 дом более низкой категории 40 метров тоже стоит http://cian.ru/sale/flat/49874564/

Трешки в ваших домах (8 и 10)

за последний год не выставлялись. Год назад выставлялось несколько двушек за 9-10 млн — они все продались, сейчас двушки выставили от 11,5 до 13,5. Откуда взялась эта цена? Разумеется, с потолка, потому что они не видели низкой цены по этим домам из-за того, что предыдущие квартиры продались.
Исходя из всего этого максимальная цена сделки для вашей квартиры — 13 млн, эту цену я готов заплатить, для рынка цену будут уменьшать зарегистрированные дети и (наверное) незарегистрированная перепланировка. Но для меня эти моменты не повлияли бы.
Ну если коротко, приблизительно так. Много примеров приводить не стал, чтобы не перегрузить логику формирования цены.